征收土地增值稅的情形有哪些

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2025/02/06 15:16:19　　字體：大小

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征收土地增值稅的情形有哪些

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，以下幾種情形需要征收土地增值稅：
1. 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)：當(dāng)企業(yè)或個(gè)人將國有土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并從中獲得收入時(shí)，需按照法律規(guī)定繳納土地增值稅。具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率 - 扣除項(xiàng)目金額 × 速算扣除系數(shù)。
2. 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及附著物：對(duì)于已建成的房屋或其他建筑物，在其所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，若存在增值部分，則需要繳納土地增值稅。這包括新建商品房銷售、二手房交易等情形。
3. 以房地產(chǎn)作價(jià)入股：當(dāng)企業(yè)以自有房產(chǎn)作為出資方式與其他方共同設(shè)立新公司時(shí)，如果該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值高于原賬面價(jià)值，則差額部分視為增值，需按規(guī)定繳納土地增值稅。
4. 房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：在債務(wù)人無法償還貸款本息的情況下，債權(quán)人通過拍賣或變賣抵押物（如土地、房屋）來實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，若拍賣價(jià)格高于原購入成本，則差額部分需繳納土地增值稅。

特殊情況下的土地增值稅處理

除了上述常見情形外，還有一些特殊情況也需要關(guān)注：
5. 改建擴(kuò)建后的轉(zhuǎn)讓：企業(yè)在對(duì)原有土地上的建筑物進(jìn)行改建或擴(kuò)建后再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，若新增建設(shè)投資超過一定比例，則可能影響到土地增值稅的計(jì)算基數(shù)。
6. 拆遷補(bǔ)償與安置房：在城市更新過程中，政府或開發(fā)商因拆遷而提供的安置房，若涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移且有增值收益，則需按規(guī)定繳納土地增值稅。
7. 企業(yè)改制中的房地產(chǎn)處置：國有企業(yè)改革過程中，涉及到土地和房產(chǎn)的處置時(shí)，若產(chǎn)生增值收益，則同樣需要繳納土地增值稅。此時(shí)，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資產(chǎn)處置方案，確保稅務(wù)合規(guī)。

常見問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段是否需要預(yù)繳土地增值稅？

答：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)當(dāng)按照預(yù)計(jì)銷售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。具體預(yù)征率由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。待項(xiàng)目竣工結(jié)算后，再按實(shí)際增值額進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

如何確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

答：土地增值稅的扣除項(xiàng)目主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格等。企業(yè)應(yīng)妥善保存相關(guān)憑證，以便準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

非房地產(chǎn)企業(yè)出售自用房產(chǎn)是否需要繳納土地增值稅？

答：非房地產(chǎn)企業(yè)出售自用房產(chǎn)時(shí)，若存在增值收益，則需按規(guī)定繳納土地增值稅。但如果是因企業(yè)改制、重組等原因發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，符合條件的可以享受一定的稅收優(yōu)惠政策。

說明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請(qǐng)考生以官方部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)！

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