回遷安置房土地增值稅怎么算的

來源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2025/02/06 18:20:18　　字體：大小

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回遷安置房土地增值稅計(jì)算方法

回遷安置房的土地增值稅計(jì)算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府合作進(jìn)行舊城改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目時(shí)的重要財(cái)務(wù)考量。

這類房產(chǎn)的特殊性在于其不僅涉及普通商品房的土地增值，還涉及到拆遷補(bǔ)償和安置成本。
根據(jù)中國現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額征收的一種稅。對(duì)于回遷安置房而言，增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入 - 扣除項(xiàng)目金額。其中，扣除項(xiàng)目金額包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用（含安置房建設(shè)成本）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

如何確定回遷安置房的土地增值稅扣除項(xiàng)目

在具體操作中，回遷安置房的土地增值稅扣除項(xiàng)目需要特別注意幾個(gè)方面：
一是關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額，這部分通常由政府給予一定的優(yōu)惠政策或補(bǔ)貼，因此在計(jì)算時(shí)應(yīng)按照實(shí)際支付情況準(zhǔn)確核算。二是開發(fā)土地的成本費(fèi)用，這包括土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期投入。三是新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用，尤其是安置房本身的建設(shè)成本，這部分需要開發(fā)商提供詳細(xì)的工程預(yù)算和決算資料以供審核。四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。最后，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目則需依據(jù)相關(guān)政策文件執(zhí)行。
此外，對(duì)于回遷安置房，如果采用實(shí)物補(bǔ)償方式，則需將實(shí)物補(bǔ)償部分折算成貨幣價(jià)值計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入；若為貨幣補(bǔ)償，則直接以貨幣補(bǔ)償金額作為轉(zhuǎn)讓收入的一部分。

常見問題

回遷安置房的土地增值稅是否可以享受稅收優(yōu)惠？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局的相關(guān)政策，符合條件的回遷安置房項(xiàng)目可以享受一定的稅收優(yōu)惠政策。例如，在某些地區(qū)，對(duì)于符合特定條件的回遷安置房，土地增值稅可按較低稅率征收或予以減免。

如何處理回遷安置房中的超面積部分的土地增值稅？

答：對(duì)于超出原房屋面積的部分，一般視為新增加的商品房銷售處理，需按規(guī)定繳納相應(yīng)的土地增值稅。超面積部分的增值額計(jì)算公式為：ΔV = P × (S′ - S)，其中P為市場(chǎng)價(jià)格，S為原面積，S′為新面積。

回遷安置房的土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表有何影響？

答：土地增值稅直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平。在編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算土地增值稅，合理預(yù)提稅款，并在損益表中體現(xiàn)。同時(shí)，合理的稅務(wù)籌劃可以幫助企業(yè)降低稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

說明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請(qǐng)考生以官方部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)！

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