解讀《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》

　　2005年10月24日，國家稅務總局針對《海南省地方稅務局關于我省?？谧锨G花園合作開發(fā)稅收問題的請示》作出了批復，即《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號），該文件實際上是再次對“合作建房”的情形進行了界定。

　　早在國稅發(fā)[1995]156號文中，國家稅務總局就曾對合作建房的情形做了充分的描述。在該文中規(guī)定：合作建房是指由一方（機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位等，以下簡稱土地出讓方）提供土地使用權，另一方（房地產開發(fā)企業(yè)）提供建房資金合作建造房屋的行為。

　　合作建房通常有兩種形式：第一種形式是純粹的以物易物，即一方以其擁有的土地使用權交換對方的房屋所有權。

　　1、是以土地使用權交換房屋所有權，交換后雙方都取得了部分房屋所有權。采用這種方式，土地出讓方通過出讓土地使用權換取了部分房屋的使用權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為，應先按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；而房地產開發(fā)企業(yè)已轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的業(yè)務，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對雙方（或任何一方）的銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

　　2、是土地出讓方以出租土地使用權為代價換取房屋的所有權，即土地出讓方將土地使用權出租給房地產開發(fā)企業(yè)若干年，房地產開發(fā)企業(yè)在該土地上投資建造房屋，租賃期滿后，將土地使用權連同所建的房屋歸還給土地出讓方。在這種情況下，土地出讓方就發(fā)生的出租土地使用權的行為，按“服務業(yè)――租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；房地產開發(fā)企業(yè)以轉讓房屋的所有權為代價換取了土地使用權，發(fā)生了銷售不動產的業(yè)務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；如房地產開發(fā)企業(yè)將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動產”稅目征收一道營業(yè)稅，若房地產開發(fā)企業(yè)將建造的房屋出租，應按“服務業(yè)”稅目再征收一道營業(yè)稅。

　　第二種形式是土地出讓方以土地使用權、房地產開發(fā)企業(yè)以資金合股組成合營企業(yè)，合作建房。

　　1、若房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的合作方式，對土地出讓方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋的收入按"銷售不動產"稅目征收營業(yè)稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

　　2、房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業(yè)稅的行為，因此對出讓土地方向合營企業(yè)轉讓的土地，應當按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅。對合營企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

　　3、若房屋建成后，土地出讓方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定金額利潤的方式參與分配，則不屬于營業(yè)稅所稱“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業(yè)稅的行為，而屬于土地出讓方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，對于出讓方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"稅目征收營業(yè)稅；對于合營企業(yè)則按全部房屋取得的銷售收入，按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

　　而海南省的這項房地產開發(fā)項目中，土地使用權和房屋所有人都是甲方，乙方僅提供資金，于甲方來說，實際上是向乙方借款，并未涉及到轉讓無形資產的行為。因此，不適用上述關于“合作建房”繳納營業(yè)稅的相關規(guī)定。