承擔(dān)和管理風(fēng)險是銀行核心價值所在

　　現(xiàn)代銀行理論強調(diào)銀行在經(jīng)濟體系中的基本經(jīng)濟功能包括兩個方面：一是提供資金融通；二是提供風(fēng)險管理。近期，住房按揭貸款利率上調(diào)，銀行面臨客戶提前還貸的風(fēng)險而引發(fā)銀行是否應(yīng)該收取違約金的爭論仍未停歇，實際上銀行的這兩個基本功能在住房按揭貸款業(yè)務(wù)中表現(xiàn)非常明顯。從市場經(jīng)濟中銀行風(fēng)險管理職能的角度來分析這個問題，會使人更清醒、更明了。

　　從具體業(yè)務(wù)需求看，銀行按揭客戶具有兩大基本需求：一是因缺乏足夠的購房自有資金而產(chǎn)生的融資需求；二是因缺乏管理風(fēng)險的能力和手段而產(chǎn)生的管理利率風(fēng)險的需求。對于后者，當(dāng)前的爭論反映出不少人存在認(rèn)識的誤區(qū)。市場經(jīng)濟是風(fēng)險經(jīng)濟，利率等市場變量的波動不可避免，由此，借款人在獲得融資的同時必然面臨利率風(fēng)險。但作為厭惡風(fēng)險的理性經(jīng)濟人，其管理利率風(fēng)險的具體需求：一是希望至少實現(xiàn)利率固定，鎖定融資成本，從而消除市場利率波動給個人財務(wù)規(guī)劃帶來的不確定性；二是希望在市場利率降低時降低融資成本。相對于銀行而言，借款人，尤其是個人借款者并不擅長風(fēng)險管理，借款人管理風(fēng)險的需求自然需要銀行來滿足。而現(xiàn)代銀行理論也認(rèn)為，提供風(fēng)險管理如同提供融資一樣也是銀行的基本職能。

　　那么，現(xiàn)代銀行是如何履行這一基本職能，滿足客戶風(fēng)險管理需求的呢？西方銀行實踐中一般的機制是，首先，銀行對按揭貸款實行固定利率制度，滿足借款人希望鎖定借款成本，消除市場利率變化為個人財務(wù)規(guī)劃帶來不確定性的需求；然后，針對借款人希望享受市場利率下降好處的更高要求，銀行通常給予借款人提前還貸的便利，同時提供操作成本很低的再融資服務(wù)，即允許借款人按降低了的市場利率重新向銀行借入所需資金。這樣，客戶不僅融資需求得到了滿足，而且有效管理利率風(fēng)險的需求也得到了充分的滿足。這正是現(xiàn)代銀行在全面服務(wù)和滿足客戶需求方面競爭力的重要體現(xiàn)。

　　可是，為什么以盈利為目的的銀行愿意將市場利率變化對客戶的不利風(fēng)險承擔(dān)下來呢？回答這個問題需要我們進一步認(rèn)識現(xiàn)代風(fēng)險管理對銀行的增值意義及其實現(xiàn)價值的現(xiàn)代技術(shù)方法。

　　在市場經(jīng)濟中，與提供融資服務(wù)一樣，銀行提供風(fēng)險管理服務(wù)并不免費，借款人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險要支付成本，因而承擔(dān)和管理風(fēng)險是銀行的核心價值所在和重要盈利來源�？梢�，對于借款人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的需求，一個現(xiàn)代銀行不僅不應(yīng)將其視為負(fù)擔(dān)和危險而加以推卸和拒絕，而且要將其視為銀行的基本職責(zé)和盈利機會而加以利用。

　　現(xiàn)代銀行提供風(fēng)險管理的策略對我國目前房地產(chǎn)金融政策取向是否應(yīng)有所啟迪呢？

　　管理提前還貸風(fēng)險的現(xiàn)代制度和方法

　　提要：按揭客戶提前還貸是我國銀行在市場化改革進程中面臨的具有代表性的新問題。收取違約金與現(xiàn)代金融的基本理念和發(fā)展方向相悖，對銀行風(fēng)險補償缺乏有效性。解決問題的根本出路在于建立起與市場經(jīng)濟和金融發(fā)展方向相符合的現(xiàn)代銀行管理理念、制度和技術(shù)方法。在理念方面，要充分認(rèn)識到承擔(dān)提前還貸風(fēng)險是現(xiàn)代銀行的基本職能，也是盈利機會，應(yīng)加以有效利用；在制度方面，固定利率加再融資的制度安排應(yīng)該成為改革方向，同時應(yīng)該發(fā)展利率衍生產(chǎn)品市場和資產(chǎn)證券化市場，以利于銀行創(chuàng)新和運作管理風(fēng)險的各類金融產(chǎn)品；在管理方法上，我國銀行要大力提升現(xiàn)代風(fēng)險量化和風(fēng)險定價能力，加大金融創(chuàng)新，以現(xiàn)代的管理工具應(yīng)對市場的變化，形成以風(fēng)險管理為核心的市場競爭力。

　　在現(xiàn)代銀行實踐中，風(fēng)險管理被視為核心競爭力，這不僅是因為銀行替客戶承擔(dān)和管理了風(fēng)險，更加全面地滿足了客戶需求，適應(yīng)了市場競爭的需要，而且因為銀行從這些風(fēng)險承擔(dān)中獲得了更多的以風(fēng)險換收益的盈利機會。當(dāng)然，構(gòu)成銀行核心競爭力的風(fēng)險管理絕不是僅僅將風(fēng)險承擔(dān)下來就了事的簡單操作，而是那種既能充分滿足客戶轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的需求，又能將風(fēng)險視為機會從中實現(xiàn)盈利的管理能力，即有著一系列的符合現(xiàn)代金融和風(fēng)險管理理念的風(fēng)險定價補償和對沖轉(zhuǎn)移等技術(shù)方法。

　　一、按揭貸款的風(fēng)險定價與提前還貸風(fēng)險的價格補償

　　銀行允許按揭客戶提前還貸實質(zhì)上是給予了客戶一種期權(quán)（又稱選擇權(quán)），這種期權(quán)使得客戶可以在市場利率變動時相機抉擇，始終選擇有利于自己的交易利率。在固定按揭利率制度下，市場利率上升時借款人因固定的合同利率低于市場利率而選擇維持與銀行的交易，市場利率下降時借款人則選擇提前還款，然后通過再融資獲得較低的市場利率；而在浮動按揭利率制度下，市場利率下降時借款人因合同利率隨市場向下浮動而選擇維持與銀行的交易，在市場利率上升時則選擇提前還款，以徹底退出按揭交易的方式規(guī)避較高的市場利率。與獨立的期權(quán)交易相比，按揭合同中提前還貸期權(quán)的交易過程和交易價格都隱含在基礎(chǔ)的按揭貸款交易之中，因而被稱為隱含期權(quán)（Embedded Option）。由于提前還貸期權(quán)使得借款人面臨市場利率波動時能夠通過選擇是否提前還貸規(guī)避利率風(fēng)險，做到趨利避害，而將所有利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行承擔(dān)。顯然，與所有獨立交易的期權(quán)產(chǎn)品一樣，這種隱含期權(quán)也是具有確定價值的金融服務(wù)，借款人獲得這種轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的服務(wù)是需要支付與該期權(quán)價值相當(dāng)?shù)某杀镜�。�?dāng)然，既然是隱含期權(quán)，其價值和支付也相應(yīng)地隱含在按揭貸款的交易利率和交易過程之中。

　　依風(fēng)險定價是現(xiàn)代市場經(jīng)濟中金融產(chǎn)品交易的基本原則，也是銀行在按揭貸款業(yè)務(wù)中承擔(dān)風(fēng)險而獲得補償和回報的關(guān)鍵機制。根據(jù)“資產(chǎn)價值=時間價值+風(fēng)險價值”的基本定價原理，銀行在依據(jù)風(fēng)險確定貸款利率時應(yīng)該將按揭利率確定在充分覆蓋各種風(fēng)險因素的水平上，因此，按揭貸款利率不僅要反映以同期限無風(fēng)險政府債券收益率表現(xiàn)的時間價值和與借款人信用風(fēng)險水平相當(dāng)?shù)男庞蔑L(fēng)險溢價，而且還要反映給予借款人提前還貸便利而承擔(dān)利率風(fēng)險的隱含期權(quán)的價值，即：按揭貸款價值=時間價值+信用風(fēng)險溢價+提前還貸隱含期權(quán)價值。按照這種風(fēng)險定價機制確定的貸款利率，銀行面臨的提前還貸風(fēng)險在按揭貸款發(fā)放時通過價格機制就得到了補償和回報，這就如同貸款利率補償信用風(fēng)險一樣。顯然，有效利用貸款風(fēng)險定價機制不僅要有市場化的利率制度作為前提條件，而且銀行應(yīng)該具有對信用風(fēng)險和隱含期權(quán)進行準(zhǔn)確量化和合理定價的能力。近些年，西方銀行和理論界在信用數(shù)據(jù)積累、信用打分、定價模型以及各種固定收益產(chǎn)品、衍生產(chǎn)品定價理論、技術(shù)方面的研究、開發(fā)工作為銀行有效運用風(fēng)險定價技術(shù)提供了重要條件。

　　需要注意的是，運用風(fēng)險定價技術(shù)在按揭交易價格中對借款人提前還貸風(fēng)險進行補償只是銀行以風(fēng)險換收益的第一步，因為銀行盡管獲得了價格補償，但風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移到銀行一邊，任何對已承擔(dān)的風(fēng)險管理失誤都可能最終造成獲得的補償化為烏有，甚至遭受更大的損失，因此，銀行一方面需要在按揭交易中通過風(fēng)險量化和定價獲得價格補償，另一方面也需要對承擔(dān)的風(fēng)險進行表內(nèi)對沖和市場轉(zhuǎn)嫁等有效的現(xiàn)代風(fēng)險管理，從而保障最終實現(xiàn)以風(fēng)險換收益。

　　二、對沖和轉(zhuǎn)嫁提前還貸風(fēng)險的現(xiàn)代方法

　　這些方法主要包括表內(nèi)對沖、市場對沖和資產(chǎn)證券化。表內(nèi)對沖是指利用銀行資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)和負(fù)債兩方對市場利率變化影響具有相互抵消的自然對沖效應(yīng)，進行合理安排和缺口管理，最大限度地將市場利率變化對銀行資產(chǎn)負(fù)債表的總體影響降低到最低限度，甚至為零。目前西方銀行在這一方面的管理方法已經(jīng)由利率敏感性資金缺口管理發(fā)展到到期日缺口和久期缺口管理。表內(nèi)自然對沖對銀行和整個經(jīng)濟體系的風(fēng)險管理都具有重要意義，因為，銀行在按揭貸款業(yè)務(wù)中吸收的利率風(fēng)險如果能夠在表內(nèi)自然對沖，這不僅對銀行而言大大降低了管理風(fēng)險的成本，而且這部分風(fēng)險并沒有像市場對沖和資產(chǎn)證券化那樣被轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)濟體系中的其他參與者，從而有效降低了系統(tǒng)性風(fēng)險。當(dāng)然，表內(nèi)自然對沖發(fā)揮作用的范圍和程度受到業(yè)務(wù)調(diào)整的成本和可行性的限制，通常有剩余風(fēng)險需要通過市場對沖來解決。所謂市場對沖就是銀行通過購買場內(nèi)或場外交易的各種利率衍生產(chǎn)品來對沖表內(nèi)剩余風(fēng)險。無論是利率期貨、利率期權(quán)、利率互換還是遠(yuǎn)期利率協(xié)定，其本質(zhì)無非是銀行通過這些產(chǎn)品將利率風(fēng)險以一定的成本和代價轉(zhuǎn)嫁給市場中愿意承擔(dān)該風(fēng)險的其他機構(gòu)和投資者，這與借款人通過提前還貸隱含期權(quán)將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行是相同的道理。利率衍生產(chǎn)品市場在過去十多年發(fā)展迅猛，成為現(xiàn)代金融市場的重要組成部分，其根本的推動力就是來自于銀行管理利率風(fēng)險的需求。近些年，隨著資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，銀行轉(zhuǎn)嫁提前還貸風(fēng)險又有了新的途徑。其基本的機制是，銀行通過將住房按揭貸款打包出售給特別設(shè)立的特殊目的公司（SPV），資產(chǎn)負(fù)債表上的按揭貸款被轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，從而按揭貸款的信用風(fēng)險和提前還貸風(fēng)險都隨著貸款的銷售轉(zhuǎn)移到特殊目的公司，進而通過特殊目的公司發(fā)行按揭貸款支持證券（MBS）在資本市場中將這些風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移給更多的投資者，而銀行的利潤被鎖定為該筆按揭貸款發(fā)行利率與銷售利率之間的買賣差價。顯然，與表內(nèi)自然對沖不同，銀行通過市場對沖和資產(chǎn)證券化將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去，其在按揭貸款交易過程中獲得的補償和回報也要隨著風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁支付給新的風(fēng)險承擔(dān)者，即所謂沒有風(fēng)險，就沒有收益。從宏觀上看，如果金融市場中這些風(fēng)險的轉(zhuǎn)移遵循了風(fēng)險由承擔(dān)過度者轉(zhuǎn)移到承擔(dān)不足者的風(fēng)險配置的基本原則，金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險也會因此而大大降低。

　　三、對提前還貸收取違約金的分析

　　基于上述現(xiàn)代銀行管理風(fēng)險的基本職能和現(xiàn)代方法，我們對目前關(guān)于銀行收取提前還貸違約金的爭論提出以下三點進行分析。

　　首先，提前還貸是違約行為嗎？從現(xiàn)代金融和風(fēng)險管理角度看，按揭客戶提前還貸是市場利率變動所致，是利率風(fēng)險的一種表現(xiàn)形式，與信用無關(guān)，既不能視為違約，因而不是信用風(fēng)險，也不能視為信用優(yōu)良的表現(xiàn)。在巴塞爾銀行監(jiān)管委員會1997年頒布的《利率風(fēng)險管理的原則》中，提前還貸與提前取款、提前贖回債券等一同被明確歸屬于利率風(fēng)險四大來源中的選擇權(quán)風(fēng)險。

　　其次，違約金是有效的風(fēng)險補償方式嗎？依據(jù)現(xiàn)代風(fēng)險管理觀念，銀行因向借款人提供提前還貸便利而承擔(dān)了利率風(fēng)險，獲得某種補償是合理的，這也是違約金支持人士的主要理論依據(jù)。然而，以違約金作為銀行風(fēng)險補償方式的有效性值得懷疑，除面臨巨大的市場阻力之外，主要原因在于違約金高低的確定缺乏理論依據(jù)。相比之下，前述以現(xiàn)代金融產(chǎn)品定價理論為基礎(chǔ)的風(fēng)險定價補償不僅更容易被市場接受，而且更加合理有效。

　　第三，收取違約金能夠有助于銀行盈利嗎？在現(xiàn)代銀行實踐中，不收違約金的提前還貸作為一種隱含期權(quán)產(chǎn)品不僅替客戶管理了利率風(fēng)險，增強了服務(wù)客戶的能力，而且還通過風(fēng)險定價獲得了相應(yīng)的回報，增加了銀行的盈利來源。相反，銀行對提前還貸收取違約金實際上等于拒絕了客戶轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的請求，同時也就失去了在產(chǎn)品定價中提高回報的理由。因此，收取違約金不僅弱化了銀行風(fēng)險管理的職能和服務(wù)客戶的能力，而且使得銀行喪失了以承擔(dān)風(fēng)險換取收益的機會，最終削弱了銀行的核心競爭力。

　　四、住房按揭貸款利率制度的合理選擇

　　我國目前實行按揭貸款浮動利率制度，按1月1日市場利率每年浮動一次，這與西方銀行典型按揭貸款實行固定利率制度形成鮮明對比。浮動利率制度讓客戶仍然暴露在市場利率風(fēng)險之中，弱化了銀行管理風(fēng)險的功能，同時也抑制了銀行實施再融資等金融創(chuàng)新的空間。相比之下，按揭固定利率制度因便于再融資安排，具有很大的靈活性和優(yōu)越性，因為利率固定讓借款人面臨的是利率下降風(fēng)險，但通過免收違約金的提前還款和操作成本很低的再融資安排，借款人既可規(guī)避利率上升的風(fēng)險，又可獲得利率下降的好處，而且還保留了融資便利，借款人融資和管理風(fēng)險的需求得到了充分的滿足。如上所述，這種安排對銀行也非常有利，這不僅讓銀行得以充分履行融資和管理風(fēng)險的雙重經(jīng)濟職能，全面滿足了客戶的需要，增強了市場競爭力，而且銀行通過風(fēng)險定價、對沖轉(zhuǎn)讓等各種創(chuàng)新產(chǎn)品和方法對承擔(dān)下來的風(fēng)險加以有效管理和利用，從而增強了銀行的盈利資源和盈利能力。（中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院副教授陳忠陽博士）

　　借鑒國際成熟經(jīng)驗建立住房金融長效機制

　　進入90年代后，美國住房市場逐步趨于平穩(wěn)，甚少發(fā)生房價增速的大起大落。這其中自然同穩(wěn)健的貨幣政策有關(guān)，但市場穩(wěn)定和貨幣政策有效的前提還是在于住房金融體制的規(guī)范和發(fā)展：第一，推行以固定利率為主的標(biāo)準(zhǔn)化住房抵押貸款合約；第二，住房抵押貸款利率以國債收益率為定價基準(zhǔn)；第三，建立政府主導(dǎo)的證券化機構(gòu)，以標(biāo)準(zhǔn)化的固定利率抵押貸款構(gòu)造資產(chǎn)池，發(fā)行住房抵押貸款支撐證券（MBS）。

　　一、住房抵押貸款實行以固定利率為主的標(biāo)準(zhǔn)化合約

　　健全的住房金融體制首先依賴于標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款合約，這不僅降低了貸款發(fā)放機構(gòu)的營運成本，也掃除了住房抵押貸款證券化的主要障礙。標(biāo)準(zhǔn)化合約涉及到幾個關(guān)鍵指標(biāo)：償付收入比（PTI）、貸款房價比（LTV，類似于我國的首付款比例）、最高貸款限額、貸款利率。根據(jù)美國抵押貸款信息公司（MIC）的研究發(fā)現(xiàn)，貸款房價比和貸款利率采取固定或浮動形式是決定抵押貸款違約率的關(guān)鍵因素。

　　實行浮動利率的可調(diào)整利率抵押貸款之所以會出現(xiàn)很高的違約率，其關(guān)鍵就在于一旦遭遇逆向的利率沖擊，例如美聯(lián)儲提高聯(lián)邦基金利率，借款人就會受到雙重打擊：不僅每月的還款額增加，甚至出現(xiàn)了所謂的“負(fù)分?jǐn)偂薄�—每月還款額無法補足所欠利息，而這些欠下的利息又將計入貸款的本金，進而發(fā)生類似“利滾利”的現(xiàn)象。而且讓借款人雪上加霜的另一個打擊是房價下跌。結(jié)果，在貸款本金不變、甚至因“負(fù)分?jǐn)偂倍�增加的情況下，房價下跌導(dǎo)致貸款房價比上升，這最終使得違約概率大幅度增加。

　　所以，盡管浮動利率的抵押貸款看起來是將銀行的利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了借款人，但是，利率風(fēng)險的轉(zhuǎn)移很可能無法彌補銀行信用風(fēng)險的增加。由此，對于固定利率抵押貸款，不僅借款人因為不用承擔(dān)利率風(fēng)險而喜好之，銀行為控制風(fēng)險也愿意采用之。從圖1可以看到，在美國每月發(fā)放的抵押貸款中，15年期和30年期固定利率抵押貸款所占份額基本都在50％以上，多數(shù)時期是在60％~80％左右。

　　除了信用風(fēng)險較低以外，固定利率抵押貸款還具有浮動利率抵押貸款所沒有的另一個好處：為貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了靈活的機制。對于浮動利率抵押貸款來說，當(dāng)房價上漲過快迫使央行要通過提高利率來調(diào)整的時候，不僅新發(fā)生的貸款利率要上調(diào)，而且，已經(jīng)發(fā)生的存量貸款利率也會上調(diào)。存量貸款利率的變動顯然不會對新房的價格上漲產(chǎn)生影響，而只會加重借款人負(fù)擔(dān)，并提高貸款的信用風(fēng)險。相反，在央行希望通過降低利率來刺激住房市場的發(fā)展時，在浮動利率條件下，存量貸款的利率也會相應(yīng)下調(diào)，而這又會減少銀行的利潤�？傊�，只有在不對存量貸款產(chǎn)生影響，而只對新增貸款發(fā)生“邊際”作用時，貨幣政策才能自如實施。滿足這種條件的就是固定利率抵押貸款。

　　當(dāng)然，固定利率抵押貸款也有其缺點。一是當(dāng)購房者在高利率時期借款時，將會加重未來的負(fù)擔(dān)。二是銀行承擔(dān)了利率風(fēng)險。

　　對于第一個缺點，借款人可以通過實施重新融資選擇權(quán)來規(guī)避。這非常有利于平滑經(jīng)濟的周期性波動。至于銀行承擔(dān)的利率風(fēng)險，則完全可以通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移出去。近年來，在美國固定收益證券市場中，固定利率的住宅抵押貸款支撐證券因期限長、現(xiàn)金流比較穩(wěn)定、信用風(fēng)險極低而受到華爾街的追捧，業(yè)已成為超過國債、公司債的第一大證券。

　　二、住房抵押貸款利率的定價基準(zhǔn)是國債收益率

　　在利率市場化背景下，由各家商業(yè)銀行自行擬定的住房抵押貸款利率需要有一個可參照的基準(zhǔn)利率。這個基準(zhǔn)利率至少需要滿足幾個條件：第一，具有較低的信用風(fēng)險；第二，期限適當(dāng)；第三，能夠反映宏觀經(jīng)濟基本走勢，但又不過于波動。顯然，滿足這些條件的惟有適當(dāng)期限的國債收益率。從圖2可以看到，美國30年期和15年期的固定利率抵押貸款同10年期國債之間保持著非常穩(wěn)定的利差，利差基本是在1.5％左右上下波動，波動區(qū)間在0.5％~2.5％之間。抵押貸款利率與國債收益率之間的穩(wěn)定關(guān)系對于銀行的業(yè)務(wù)規(guī)劃和居民的收支安排無疑都是極有好處的。就貨幣政策而言，這樣的穩(wěn)定關(guān)系也意味著貨幣當(dāng)局可以通過調(diào)控短期的聯(lián)邦基金利率，經(jīng)過不同期限國債收益率的變化，最終將貨幣政策意圖傳導(dǎo)到住房市場。利用時間序列計量手段，我們可以非常清晰地看到這種利率傳導(dǎo)渠道。

　　三、建立政府主導(dǎo)的住房抵押證券化市場

　　政府主導(dǎo)下的抵押貸款證券化存在顯著的優(yōu)點是：第一，信用等級非常高，發(fā)行證券同國債之間存在穩(wěn)定的利差；第二，統(tǒng)一購買銀行抵押貸款有助于促進抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化；第三，可以實現(xiàn)證券化的規(guī)模效應(yīng)；第四，政府主導(dǎo)的證券化市場還極大地便利了公共政策的推行。

　　相比之下，有些國家（例如英國）主要依靠商業(yè)銀行自身來實施證券化，這造成了很大的弊端：第一，商業(yè)銀行信用等級較低，因而發(fā)行證券的成本很高；第二，貸款合約難以標(biāo)準(zhǔn)化，從而導(dǎo)致抵押貸款一級市場相互分割；第三，難以獲得證券化的規(guī)模收益。由于這些弊端，私營機構(gòu)主導(dǎo)下的證券化市場，其規(guī)模和效率都難以同政府主導(dǎo)的相媲美，更不用說公共政策目標(biāo)的推行了。有鑒于此，歐洲大陸也正在籌有建政府背景的證券化機構(gòu)。

　　四、中國住房金融體制中的誤區(qū)和改革建議

　　與其他國家成功的經(jīng)驗相比，我國的住房金融體制存在的弊端是明顯的。首先，我國住房抵押貸款實行的是每年調(diào)整的浮動利率制度，利率風(fēng)險完全由購房者承擔(dān)。隨著房貸規(guī)模的擴大，特別是隨著利率市場化的逐步完成，轉(zhuǎn)嫁給購房者利率風(fēng)險遲早會以信用風(fēng)險的形式又返還給商業(yè)銀行。其次，我國的住房抵押貸款利率的定價基準(zhǔn)是一般的企業(yè)貸款利率。后者不僅需要反映比住宅貸款大得多的企業(yè)信用風(fēng)險，而且，隨著市場化進程的逐步完成，它還會隨著經(jīng)濟周期而大幅度波動。這兩點都使得企業(yè)貸款利率無法作為住房抵押貸款的定價基準(zhǔn)。

　　為此，我們建議：第一，在當(dāng)前5.51％左右的利率水平上，將抵押貸款由浮動利率轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄳?yīng)期限的固定利率貸款；第二，在利率市場化的初期階段，央行可以根據(jù)情況調(diào)整新增固定利率抵押貸款的利率，以后逐步讓新增貸款的利率水平同銀行間債券市場適當(dāng)期限的國債收益率掛鉤，從而進一步推動利率的市場化；第三，盡快成立由政府主導(dǎo)的證券化機構(gòu)，以加快抵押貸款一級市場的合約標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和二級證券化市場的發(fā)展。（汪利娜中國社科院經(jīng)濟所研究員殷劍峰金融所副研究員）

　　提前還貸銀行可以做什么

　　銀行的資金借貸活動中，有借就有還，客戶信守承諾按時還款本是再正常不過的事，也是銀行應(yīng)該樂于看到的，但隨著央行兩次調(diào)高個人住房貸款基準(zhǔn)利率而引發(fā)的提前還貸潮卻讓眾多商業(yè)銀行陷于尷尬局面。問題出在什么地方，問題的癥結(jié)何在？

　　問題一：銀行可不可以收取違約金

　　從銀行角度看，對提前還貸收取違約金的理由無外乎三方面：第一，認(rèn)為提前還貸使銀行喪失了預(yù)期利息收入，打亂了銀行內(nèi)部的信貸資金安排；第二，銀行要為提前還貸安排人手，增加了額外的人力成本，占用人力資源；第三，是借款人的行為構(gòu)成了違約，銀行應(yīng)該獲得相應(yīng)補償。前兩條理由屬于銀行內(nèi)部自身管理的問題，與作為貸款合同另一方的借款人無直接關(guān)系，要單獨以此為據(jù)收取違約金理由明顯不充分。住房貸款借款人的提前還貸行為即使實際帶來了這方面的影響，也只能通過其他途徑來解決，不能通過直接向借款人轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)來彌補。何況，提前還貸雖然一定程度上減少了銀行預(yù)期利息收入，但增加了銀行資產(chǎn)的流動性，在加息環(huán)境下，增加了銀行重新按照更高利率發(fā)放貸款收取利息的機會，在資金的時間價值上并沒有明顯損失。至于控制成本一說則更站不住腳，銀行在向客戶推銷、出售產(chǎn)品時應(yīng)該把可能發(fā)生的所有實際和機會成本統(tǒng)統(tǒng)考慮在內(nèi)，在產(chǎn)品定價時就已經(jīng)考慮了彌補額外支出成本的因素。事后再來談成本控制，恐怕銀行自身也沒底該收取多少違約金才合適。

　　從法理角度看，第三條理由是最關(guān)鍵的，因為銀行和借款人的住房貸款借貸行為構(gòu)成的是一種民事合同關(guān)系，在民事法律關(guān)系上法無明文禁止即視為許可，如果借款人和銀行之間已經(jīng)在簽訂住房貸款合同之初就明確約定提前還款需征得貸款人同意，未經(jīng)同意需向貸款人支付違約金，那么，在提前還款構(gòu)成違約的情形下，銀行按照合同約定收取違約金的行為至少合法有據(jù)。所以，銀行要區(qū)分情況對待提前還貸行為。

　　在違約金的收取標(biāo)準(zhǔn)上也有一個合理度的問題。我國《合同法》中違約金的性質(zhì)有別于罰金，主要是補償性質(zhì)，兼帶懲罰內(nèi)容，不能與逾期還款的罰息等同對待。當(dāng)前，各家銀行由于對違約金收取的目的不一，收取標(biāo)準(zhǔn)也相差較大。一般規(guī)定為按提前還款額和提前還款時執(zhí)行利率支付一個月的利息，帶有補償性質(zhì)；而有的銀行規(guī)定按每次提前還貸數(shù)額的5%收取違約金，則明顯帶有限制提前還款的意圖，不符合我國鼓勵提前還款的商業(yè)交易習(xí)慣。

　　問題二：銀行應(yīng)不應(yīng)該收取違約金

　　違約金的收取表面上是銀行的收費行為，但透過其表象看到的卻是商業(yè)銀行管理存在的問題。

　　眾所周知，個人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的一塊，也是各家銀行非常重視發(fā)展和維護的目標(biāo)客戶群體，寄希望以住房貸款為龍頭帶動整個個人金融業(yè)務(wù)的突破。此次央行提高利率后，能提前還清貸款的客戶必然是資金實力相對雄厚的客戶，他們也是違約概率最小的優(yōu)質(zhì)客戶。而不能提前還清貸款的客戶將是以下兩類：一部分是利用前幾年低利率環(huán)境投機房地產(chǎn)的炒房者，這些客戶大部分在交付首付后，以投資的房產(chǎn)做抵押，獲得銀行資金，然后以租養(yǎng)貸，希望房產(chǎn)升值后出售獲利，他們其實是銀行的高風(fēng)險客戶，真實還款意愿不強，一旦利率上升過快或市場發(fā)生急劇變化，房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓收益低于房屋凈資產(chǎn)價值，就可能故意違約。第二類客戶是中低收入者，他們購房目的純粹為自住，按揭貸款已經(jīng)耗盡他們?nèi)�部積蓄，即使加息也只能承擔(dān)額外的利息負(fù)擔(dān)，無力提前還款，不排除在所購房產(chǎn)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)時停止履約供款，而最高人民法院出臺的關(guān)于抵押貸款商品房變現(xiàn)處置的司法解釋更加大了這種風(fēng)險。這種客戶結(jié)構(gòu)決定了提前還貸對銀行潛在的影響是：優(yōu)質(zhì)客戶的流失導(dǎo)致銀行將喪失一塊最優(yōu)良的資產(chǎn)，而提前還貸新流入的資金在當(dāng)前宏觀調(diào)控環(huán)境下又找不到更合適的出路，銀行資產(chǎn)整體質(zhì)量將下降。

　　由此，不難看出，銀行為提前還貸設(shè)置壁壘的真正動機還是為了穩(wěn)住自己的優(yōu)質(zhì)客戶，保持長期收益和資產(chǎn)質(zhì)量的相對穩(wěn)定。問題是，以收取違約金來抑制提前還貸能否達到限制高風(fēng)險客戶、留住優(yōu)質(zhì)客戶的目的？在當(dāng)前，國內(nèi)銀行金融貸款產(chǎn)品雷同，客戶在選擇銀行時并沒有太多傾向性和忠誠度，在產(chǎn)品和服務(wù)并沒有明顯優(yōu)勢情況下盲目使用違約金來限制風(fēng)險，恐怕高風(fēng)險客戶沒有限制住反倒先失去優(yōu)質(zhì)客戶。

　　問題三：面對提前還貸潮，銀行還應(yīng)該再做些什么

　　限制提前還貸除反映了國內(nèi)銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的手段有限，篩選客戶的思路存在問題之外，還表明銀行對提前還貸風(fēng)險認(rèn)識不足，缺乏差異化的風(fēng)險應(yīng)對策略。

　　目前國內(nèi)還少有銀行能對提前還貸的客戶群體作出定量分析，并有針對性地提出防范對策。相當(dāng)部分銀行由于缺乏對住房貸款客戶信用風(fēng)險和提前還貸選擇權(quán)的定價能力，還不能有效管理客戶轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險，只能消極地以收取違約金的方式來限制客戶行使選擇權(quán)。

　　國外先進銀行已經(jīng)較普遍運用系統(tǒng)和模型來分析提前還貸的各項風(fēng)險因素以及各項因素之間的關(guān)系，如貸款證券化中對資產(chǎn)抵押債券的定價，就要通過歷史數(shù)據(jù)形成的揭示償付特征的曲線來精確計算不同提前還貸時間對資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流以及折現(xiàn)值的影響。與之相比，國內(nèi)銀行要做的事情很多，如按揭貸款的風(fēng)險定價機制和提前還貸風(fēng)險補償技術(shù)，風(fēng)險對沖衍生產(chǎn)品的開發(fā)和應(yīng)用等，但首先要做的還是要正視差距的存在，迎頭趕上。