如果要講述評(píng)估這一套理論，不得不動(dòng)用在長(zhǎng)期以來(lái)發(fā)展形成的一整套房地產(chǎn)評(píng)估原理。這些原理全部或部分地，也用于評(píng)估機(jī)器的設(shè)備，寶石，藝術(shù)品。
評(píng)估就是評(píng)價(jià)事物屬性的某一方面的一種意見(jiàn)。評(píng)估可以是說(shuō)明事物的吸引力，式樣，質(zhì)量，尺寸大小，重量或者是顏色，此外“評(píng)估”和“估價(jià)”這兩個(gè)詞是交替地用于表達(dá)對(duì)財(cái)產(chǎn)用貨幣價(jià)值度量的一種意見(jiàn)。因?yàn)閮r(jià)值和財(cái)產(chǎn)這兩個(gè)詞用得如此普遍，所以，十分重要的事就是檢驗(yàn)它們?cè)诟鞣N不同情況下變化的意見(jiàn)。以及規(guī)定它們的用處。
對(duì)于評(píng)估過(guò)程而言，產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，評(píng)估的目的是什么，這是最基本的東西了。如果沒(méi)有一個(gè)確定的價(jià)值前提估價(jià)便無(wú)法進(jìn)行。舉個(gè)例子說(shuō)，如果有人問(wèn)我：我的汽車價(jià)值多少？由于沒(méi)有其它必要的附加的信息，對(duì)于無(wú)法得到一個(gè)有意義的答案。價(jià)值不能絕對(duì)存在。而必須具備時(shí)間、地點(diǎn)、潛在的所有人以及潛在的用處等方面的內(nèi)容。如果說(shuō)，汽車的價(jià)值在“旁觀者的眼里”是多少？我們需要知道這個(gè)“旁觀者”是誰(shuí)。它是： 1.一個(gè)保險(xiǎn)公司？ 2.一個(gè)二手汽車商 3.鄰居 4.稅收員 5.會(huì)計(jì)師 6.我們的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行人？ 7.廢品處理商？… 就評(píng)估方法而言，現(xiàn)在有三種可接收的估價(jià)方法：成本法，收益法，以及市場(chǎng)法。也可以在教科書(shū)中找到其它的方法。但是通過(guò)分析可以揭示出：其它方法只不過(guò)是這三種基本方法的變換形式。
《成本法》 成本法測(cè)定所有者的未來(lái)利益是通過(guò)確定替換被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)服務(wù)能力所需的貨幣量。這一般被定義為重置成本。這種方法的假設(shè)依據(jù)是：新的資產(chǎn)價(jià)格與該資產(chǎn)在其壽命期所能提供的服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相當(dāng)?shù)�。市�?chǎng)則是這個(gè)方程的檢驗(yàn)地。舉例，如果我們?cè)O(shè)定一個(gè)新機(jī)器的價(jià)格水平比它未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)值要高得多。那么，這機(jī)器肯定賣不出去。如果反過(guò)來(lái)，則會(huì)供不應(yīng)求，隨之，價(jià)格會(huì)提高。由于新機(jī)器的價(jià)格沒(méi)有市場(chǎng)的畸形，所以等于它的公平市場(chǎng)價(jià)值。
「折舊」 人們對(duì)于新資產(chǎn)很少要求能提供幾種價(jià)值的選擇。然而，采用成本法總是把此過(guò)程復(fù)雜化，即由于折舊的作用，要定量的估算新價(jià)值，以及折舊即資產(chǎn)的實(shí)體損耗，功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的結(jié)果。以上三者的適當(dāng)反映是運(yùn)用成本法估價(jià)的基礎(chǔ)。
《收益法》 收益法，不考慮成本的構(gòu)成，或重新購(gòu)置新資產(chǎn)，而是注重資產(chǎn)產(chǎn)生收益的能力。其理論基礎(chǔ)是：資產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命期間收到的凈經(jīng)濟(jì)收益（現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出）的現(xiàn)值來(lái)確定。這個(gè)概念在有的書(shū)上的描述很精彩。常常是這樣陳述資產(chǎn)（無(wú)論是磚與灰漿，土地，設(shè)備或是公司的股份）都是在它們能夠獲利的公開(kāi)市場(chǎng)上的價(jià)值，而這個(gè)價(jià)值的測(cè)定當(dāng)與企業(yè)固有的風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起時(shí)就是資產(chǎn)的盈利能力。
「現(xiàn)值的概念」 在這里為讀者提供的一些背景，讀者可能不太熟悉，那就是“貨幣時(shí)間價(jià)值”的。概念是將來(lái)得到的一美元在今天的價(jià)值將比立即得到的一美元的價(jià)值低。為了解釋這一點(diǎn)，我們從“知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可與合資利益策略”中摘錄如下一段話： 舉例說(shuō)：如果我們發(fā)明了一種辦法，或者說(shuō)一個(gè)設(shè)計(jì)，使你能在悠閑的散步的同時(shí)卻能準(zhǔn)確無(wú)誤地把高爾夫球打進(jìn)洞內(nèi)�！覀円呀�(jīng)仔細(xì)地保護(hù)了自己的設(shè)計(jì)并獲得專利。讓我們進(jìn)一步假設(shè)：我們決定賣掉這個(gè)專利來(lái)開(kāi)發(fā)此知識(shí)產(chǎn)權(quán)。我們已和兩家高爾夫設(shè)備公司接觸，他們均有興趣。Zing高爾夫公司已付現(xiàn)金55萬(wàn)美元，Congar俱樂(lè)部公司已付30萬(wàn)美元，并準(zhǔn)備在一年內(nèi)再付30萬(wàn)。
如果兩家都是付現(xiàn)金，這個(gè)選擇是清楚的。但是C俱樂(lè)部作兩次付款的延期使這個(gè)決定復(fù)雜化了。另外的5萬(wàn)美元肯定是有吸引力的。但我們必須考慮在第二次付款的所有不確定因素。C公司從現(xiàn)在起一年內(nèi)是不是會(huì)跨臺(tái)？不跨臺(tái)，它是否有錢付這筆款？如果這個(gè)新設(shè)計(jì)并不能使每一個(gè)笨蛋高爾夫球手每球必中，C公司是否愿意接收這個(gè)高價(jià)？我們必須找到一種方法，使我們能在同一基礎(chǔ)上對(duì)兩種付款方式進(jìn)行比較。
C和Z付款的方式的根本區(qū)別是什么呢？這個(gè)例子就提出了一個(gè)貨幣時(shí)間價(jià)值的。概念用“現(xiàn)值”來(lái)衡量，現(xiàn)金的現(xiàn)值是明顯的。我們并不困難可以比較兩種現(xiàn)金付款方式的現(xiàn)值。而當(dāng)引入時(shí)間因素之后，問(wèn)題就比較復(fù)雜了。一年后收到的30萬(wàn)的現(xiàn)在價(jià)值是多少。要計(jì)算這個(gè)結(jié)果，我們需要了解一些什么情況？我們?cè)谶@里講的第一點(diǎn)就是我們?nèi)绾未_信這筆款會(huì)全額付出和按時(shí)付出。如果我們確實(shí)感到買家有能力付款，那么我們可以作如下推斷：
1.如果我們今天有了這30萬(wàn)而不是一年以后，我們可以把它投入我們貨幣市場(chǎng)基金，可以掙取4％，按此利率，30萬(wàn)將值31.2222萬(wàn)，這個(gè)運(yùn)算是采用了一個(gè)基本數(shù)學(xué)公式。I＝PRT（利息等于本金乘以利率乘以時(shí)間）。為了直接計(jì)算將來(lái)值，公式可以轉(zhuǎn)換為： 未來(lái)總值＝P（1＋RT）
2.看了其它方面，我們自問(wèn)，我們必須向貨幣市場(chǎng)基金投入多少才能得到一年后的30萬(wàn)。答案是：28.8256萬(wàn)。這個(gè)計(jì)算是使用基本利息公式的另一種轉(zhuǎn)換公式。 現(xiàn)值＝未來(lái)值÷（1＋RT）
3.所以，一年后收到了30萬(wàn)按4％的利率算則現(xiàn)值為28.8256萬(wàn)元。 如果我感到C俱樂(lè)部公司財(cái)務(wù)上可靠（作為我的貨幣市場(chǎng)基金的持股者）那末，我的分析就完成了。如果，在另一方面，我不能確信按時(shí)收到30萬(wàn)，或全部收到30萬(wàn)。我就會(huì)要為接收更大風(fēng)險(xiǎn)而要求更大的回報(bào)。在計(jì)算中的利率就是我們承受風(fēng)險(xiǎn)的一種度量。以15％利率計(jì)一年后收到30萬(wàn)的現(xiàn)值是25.8453萬(wàn)。如25％計(jì)則只有23.4241萬(wàn)。下面為各種情況預(yù)計(jì)銷售作一個(gè)比數(shù)： 現(xiàn)值 Zing's付款＝55萬(wàn)現(xiàn)金。 550，000元 Cougar‘s付款＝ 30萬(wàn)現(xiàn)金 30萬(wàn) 30萬(wàn) 30萬(wàn) 4％ 15％ 25％ 30萬(wàn)一年后付 288256 258453 234241 合計(jì) 588256 558453 534241 Zing’s付款 550000 550000 550000 差別 38256 8453 －15759 有了以上計(jì)算，我們就可以看出：根據(jù)不同的信任水平對(duì)于C公司所付的一年后的30萬(wàn)可能是更好一些或者是更差一些。
為了計(jì)算我們需要什么呢？我們需要知道，延遲的付款量，拖到什么時(shí)候付？而且這個(gè)付款的風(fēng)險(xiǎn)是多少？
收益額；在上面的例子中，收益額就是清楚的（現(xiàn)收30萬(wàn)和一年后收的30萬(wàn)在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，議程中收益“量”這一部分是要費(fèi)解得多。可以是由收到的付款組成，也可以是所承擔(dān)的開(kāi)支。
收益是什么時(shí)候收到。有時(shí)，收到的時(shí)間或責(zé)任是清楚的。（當(dāng)事先安排的一個(gè)程序）但大部分情況，他們往往取決于其它文件…在現(xiàn)值計(jì)算中時(shí)間是一個(gè)非常重要的因素。在將來(lái)不同時(shí)間收到30萬(wàn)的現(xiàn)值是完全不同的。其變化如下：
1年 2年 3年 4年 4％ 288256 276972 245701 201230 10％ 258453 222659 142370 67564 25％ 234241 182896 87062 25266 如上所述，時(shí)間因素的作用也由于不同的利率而大大改變。在高利率時(shí)，價(jià)值貶損的加速度隨著時(shí)間推遲而增加�，F(xiàn)值的概念也可應(yīng)用于任何形式的現(xiàn)金流量。以每月一次復(fù)利計(jì)算的15％利率，30萬(wàn)現(xiàn)值的付款程序可按以下： 12個(gè)月按月支付26743元 10萬(wàn)現(xiàn)金加上12個(gè)月按月支付17829元 11個(gè)月按月支付19332元加上1年后支付135649元
[取得收益的風(fēng)險(xiǎn)] 最困難的要素是風(fēng)險(xiǎn)的定量，以利率或折現(xiàn)率。此處，我們采用折現(xiàn)率這個(gè)術(shù)語(yǔ)，表明取得未來(lái)收益的現(xiàn)在價(jià)值是一個(gè)折扣的過(guò)程。求取得折現(xiàn)率的方法很多在這里不詳細(xì)討論了。然而，各種方法的實(shí)質(zhì)就是尋求投資者在市場(chǎng)上進(jìn)行不同形式投資時(shí)所需要的回報(bào)率。
舉例說(shuō)，對(duì)美國(guó)政府評(píng)判進(jìn)行投資的投資者，接收的回報(bào)率是可能提交回報(bào)范圍的最下限，一般為4％左右。而在此范圍的另一端，投資者投資一個(gè)剛成立的高新技術(shù)企業(yè)的普通股可能要求的回報(bào)率為30％，40％或50％
（下）
[折現(xiàn)的現(xiàn)金流量例子]
這種技巧的典型描述便是買證券，如購(gòu)買普通股的股份。 先作如下假定：
1.這種股票的今日市場(chǎng)價(jià)是每股45美元
2.公司目前每季度分紅利每股0.56美元
3.公司盈利目前為每股3.75美元，并預(yù)計(jì)每年以8％比率增長(zhǎng)。
4.我們預(yù)計(jì)持股3年。
在這種情況下，我們可以預(yù)計(jì)公司所分紅利將每年增長(zhǎng)8％。如果市場(chǎng)不出現(xiàn)異常，股價(jià)也將按此比率增長(zhǎng)。如我們購(gòu)買一股這種股票，交易將產(chǎn)生一系列正、負(fù)現(xiàn)金流量。首先，當(dāng)我們從存款中拿出45美元時(shí)，出現(xiàn)了負(fù)的現(xiàn)金流。然后，每季度將有一系列正的現(xiàn)金流入，開(kāi)始是0.56美元，然后逐步增加。最后，當(dāng)我們?cè)?年后，賣掉此股票時(shí)， 將會(huì)有一個(gè)56.69美元的正現(xiàn)金流（45美元按8％年復(fù)利增長(zhǎng)三年后值）
如果所有這一切按計(jì)劃進(jìn)行。我們這種投資的回報(bào)率是多少呢？要算出這一點(diǎn)，我們需要采用不同的折現(xiàn)率計(jì)算正的或負(fù)的現(xiàn)金流的現(xiàn)值的總和。一直到其總和為零。有些人稱這種計(jì)算為內(nèi)部收益率（IRR）這是一個(gè)試算和修正的過(guò)程，最好讓計(jì)算機(jī)或財(cái)經(jīng)計(jì)算機(jī)去做。如果我輸入這筆交易。如果其紅利和未來(lái)股份也如所料，那么計(jì)算結(jié)果就是回報(bào)率。在以上的例子中，折現(xiàn)率是12.37％。作為一個(gè)投資者，我必須決定這個(gè)回報(bào)率是否與我能接受的投資風(fēng)險(xiǎn)相匹配。如果匹配，我就買這股票，如果比我要求的回報(bào)率還高，我更是要買，如果低，我等到股分回落，或?qū)で髣e人的投資。收益法三個(gè)基本要素是：
1.資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益額
2.設(shè)定的收益期限
3.設(shè)定的實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)收益的風(fēng)險(xiǎn)。
這幾個(gè)因素相互關(guān)聯(lián)，可利用簡(jiǎn)單公式： V＝I÷R 此處 V＝屬于資產(chǎn)的盈利的價(jià)值 I＝由所擁有資產(chǎn)推導(dǎo)出來(lái)的收益。等于現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出后的凈值。 R＝資本化率，反映所有企業(yè)，經(jīng)濟(jì)和法規(guī)條件下風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期盈利的報(bào)酬率。
另一個(gè)例子是，如果，年收益為100美元，并無(wú)盡期地收下，而適當(dāng)?shù)馁Y本化率是10％，然后，這筆收益的價(jià)值就是： ＄100÷10％＝1000美元
很顯然這是一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，而且在現(xiàn)實(shí)生活中決不會(huì)發(fā)生。很少指望資產(chǎn)所有權(quán)能產(chǎn)生永久性的收益。所以，計(jì)算總是更復(fù)雜。一個(gè)合適的資本化率的確定出是更加復(fù)雜。因?yàn)槠髽I(yè)資產(chǎn)的占用表明其掙取投資回報(bào)率的目的。收益法是這類財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最佳反映手法。
有很多方法，分析家可以協(xié)助估計(jì)由于擁有資產(chǎn)所實(shí)現(xiàn)的收益額，并且估算適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率（風(fēng)險(xiǎn)因素）。這在有關(guān)文獻(xiàn)中有長(zhǎng)篇討論。至于預(yù)期的收益期限，我們可以再一次考慮三種形式的折舊。這是因?yàn)樽鳛楂@得來(lái)源的資產(chǎn)可能遭受價(jià)值的貶損與盈利能力的貶損。他們能夠產(chǎn)生的收益可能會(huì)按比例地下降，這種貶值也將成為用收益法計(jì)算的一部分。
收益法最適合于評(píng)估以下各類項(xiàng)目 1.合同 2.許可和特許協(xié)議 3.專利，商標(biāo)和版權(quán) 4.特許經(jīng)營(yíng)權(quán) 5.證券 6.企業(yè)整體資產(chǎn)
收益法直接得出公平市場(chǎng)價(jià)值，不包括中間計(jì)算，如三種形式的評(píng)估折舊。
《市場(chǎng)法》 市場(chǎng)法是最直接最容易理解的評(píng)估方法。這種方法通過(guò)取得其它資產(chǎn)在市場(chǎng)上體現(xiàn)的未來(lái)收益的價(jià)值推出評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益的現(xiàn)值。這種方法有兩個(gè)條件： （1）必須有一個(gè)活躍的，公開(kāi)的市場(chǎng) （2）可比資產(chǎn)的交易案例。
居住的房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)的好例子，因?yàn)榫幼〉姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)通常存在這些條件。通常在給定區(qū)域這個(gè)市場(chǎng)存在一些活動(dòng)。如買賣，咨詢，交易價(jià)是公開(kāi)的。當(dāng)然，不是所有的民居資產(chǎn)都是類似的。但如有足夠的活動(dòng)，信息還是可以做出合理比較的。在最佳市場(chǎng)條件不存在的地方，采用這種方法包括更多的判斷，那么就成為不太可靠的估價(jià)方法。正如我們要在第6章里討論的一樣，這種方法很少用來(lái)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)，多半是因?yàn)槿狈ο旅娴倪@些條件
「活躍的市場(chǎng)」 理想的情況是分析中有許多資產(chǎn)交易。一筆交易不能構(gòu)成市場(chǎng)。例如有公開(kāi)交易的普通股票，但一年中只有幾股交易那么他們的交易價(jià)則比他們價(jià)值的度量要少得多。通用汽車公司的股票，每天交易數(shù)千股，除了活躍的市場(chǎng)條件之外其它條件都成立。
「公開(kāi)的市場(chǎng)」 交易的情況必須公開(kāi)或可揭示。普通股的交易價(jià)每分鐘都是公開(kāi)的。對(duì)其它類型的資產(chǎn)，要發(fā)現(xiàn)交易價(jià)變得越來(lái)越困難。即使是房地產(chǎn)，由于買家與賣家之間不公開(kāi)的財(cái)務(wù)安排。使公布的價(jià)格也是霧中看花，很難估價(jià)或不可能估價(jià)。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)的壓力（激起）使得參與者高度保密。
「比較修正」 對(duì)于一個(gè)評(píng)估師而言。世界上最美的事莫過(guò)于可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)與待評(píng)估資產(chǎn)極其相似的，就在街對(duì)面的，昨天剛進(jìn)行交易的交易案例！ 不幸的是，這種好事在很多情況下不會(huì)發(fā)生。因此評(píng)估師也不會(huì)那末輕易地可以進(jìn)行比較。房地產(chǎn)評(píng)估師們正在不斷地努力克服資產(chǎn)存在各種各樣差異的問(wèn)題，他們必須對(duì)房產(chǎn)的地理位置、公用設(shè)施、大小形狀進(jìn)行必要的調(diào)整，然后再比較得出待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，也可以進(jìn)行類似的工作。
「時(shí)間修正」 有時(shí)候，比較的案例不是在近時(shí)進(jìn)行交易的，那末就必須進(jìn)行時(shí)間修正。以體現(xiàn)出價(jià)格隨時(shí)間的變化。 由上所述，我們可以看到市場(chǎng)法由它的優(yōu)點(diǎn)也有它的缺點(diǎn)。在信息資料比較全，比較案例比較多的情況下，市場(chǎng)法能夠很好地評(píng)估出資產(chǎn)的價(jià)值
市場(chǎng)法最適合評(píng)估以下類別的資產(chǎn)： 1.房地產(chǎn)； 2.通用的機(jī)器設(shè)備； 3.車輛； 4.一般用途的計(jì)算機(jī)軟件； 5.計(jì)算機(jī)硬件； 6.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。 市場(chǎng)法最不適合評(píng)估以下類別的資產(chǎn)： 1.專用的機(jī)器設(shè)備； 2.大部分無(wú)形資產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)； 其他受到環(huán)境和條件限制的一些資產(chǎn)。
