福建國稅解答房地產(chǎn)企業(yè)營改增熱點問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)申報不動產(chǎn)銷售時如何抵減已預繳的增值稅稅款不同項目間預繳稅款能否互相抵減？

答：1、在申報時，當月已預繳的增值稅稅款可以抵減當期應(yīng)繳稅款，不足抵減的，納稅人應(yīng)補繳差額部分，抵減后仍有余額的，作為多繳稅款，抵減下期應(yīng)繳稅款。預繳稅款和納稅申報兩線并行。

2、房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當期應(yīng)繳稅款。

二、由于自來水廠只能開具3%的專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售自來水是否可以按照3%簡易征收，開具3%征收率的增值稅專用發(fā)票？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年54號公告，房地產(chǎn)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)（即商品和服務(wù)名稱為“物業(yè)管理服務(wù)”）的過程中，同時代收住戶的自來水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

三、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開發(fā)的項目采用簡易計稅方法，但同時有代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費等業(yè)務(wù)，那么其購入的辦公用固定資產(chǎn)進項稅額是否可用于代理服務(wù)、轉(zhuǎn)售水電費等進項扣除？

答：根據(jù)試點實施辦法（36號文附件一）第二十七條，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。因此，企業(yè)購入固定資產(chǎn)兼用于簡易計稅方法和一般計稅方法的，固定資產(chǎn)的進項稅額可以全額抵扣。

固定資產(chǎn)的范圍為使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。

四、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一般納稅人，其開發(fā)的項目采用簡易計稅方法，則取得的增值稅專用發(fā)票是否一定要認證后申報抵扣再做進項轉(zhuǎn)出如果不認證是否有“滯留票”風險？

答：目前并無明確規(guī)定納稅人取得的增值稅專用發(fā)票必須進行認證，但從發(fā)票管理角度出發(fā)，建議納稅人對取得的增值稅專用發(fā)票進行認證，認證后的專用發(fā)票可不申報抵扣，即不在申報表中填列。另外，根據(jù)總局15號公告，如納稅人將該自建的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變用途，用于允許抵扣進項稅額項目的，可按規(guī)定公式計算可抵扣進項稅額，屆時，如企業(yè)未將建設(shè)時取得的增值稅專用發(fā)票進行認證的，則不允許計算進項抵扣稅額。

五、房地產(chǎn)公司A向廣告公司B免費提供場地，供B公司開展活動，雙方約定B公司收取的活動收入扣減物料成本、人工成本等成本后的余額按一定比例分給A公司，則A公司收到該收益分成款后要繳納增值稅嗎如果要繳納增值稅則按什么項目繳納？

答：對該經(jīng)營行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。

六、房地產(chǎn)企業(yè)或物業(yè)公司將地面露天車位長期租給業(yè)主，租賃期限為20年，一次性收取租金，則該事項應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅還是按不動產(chǎn)租賃繳納增值稅？

答：根據(jù)《合同法》，租賃期限不得超過二十年。因此，企業(yè)將車位租給車主20年的合同，可認定為不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時是否可開具發(fā)票，如何開票，開票是否標志納稅義務(wù)已發(fā)生，應(yīng)如何申報納稅，是否有清算事項，清算時點如何確定？

答：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時，可根據(jù)總局2016年53號公告開具編碼為“602”的不征稅發(fā)票；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)發(fā)生時間按以下方式確認：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的納稅義務(wù)時間確認問題，凡是購房合同沒有明確采用直接收款方式的，一律按預收款方式認定，實際收到預收款時開具編碼為“602”、稅率為“不征稅”的普通發(fā)票，按規(guī)定預繳稅款，以納稅人辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間；先開具適用稅率增值稅發(fā)票的，以發(fā)票開具時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間。如合同已經(jīng)明確采用直接收款方式的，無論是否在約定時間收到款項，均按合同約定的收付款時間確認為納稅義務(wù)發(fā)生時間，不預繳稅款。

3、房地產(chǎn)申報時，應(yīng)將當期確認納稅義務(wù)的銷售行為按適用的稅率（征收率）申報應(yīng)納稅款，將當期收到的預收款按預征率申報預繳稅款。

4、根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財稅〔2005〕165號）第六條，一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格，其存貨不作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。因此，在一般納稅人注銷前，不存在清算問題。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出拎包入住房（即配齊家電及家具等），或為促進銷售而采用買房送裝修、物業(yè)費、家電、汽車等銷售方式，針對此類情況，售房合同中約定的房價無法進行拆分，那么：

（1）發(fā)票如何開具是否在同一張發(fā)票上體現(xiàn)銷售不動產(chǎn)及銷售貨物（或服務(wù)）發(fā)票與合同產(chǎn)生不一致將如何處理

（2）上述行為中包含的貨物或服務(wù)該如何計征增值稅

（3）購進的貨物或服務(wù)（物業(yè)服務(wù)）如取得增值稅專用發(fā)票，在采用一般計稅辦法時是否可以對上述取得的進項進行抵扣？

答：銷售不動產(chǎn)附帶贈送電器、汽車，贈送的電器、汽車屬于貨物，不構(gòu)成不動產(chǎn)實體的組成部分且適用稅率高于銷售不動產(chǎn)所適用稅率或征收率，應(yīng)按照兼營行為處理。購進的電器、汽車可以抵扣進項稅額，但需要按不低于買入價單獨計提銷項稅額，并可相應(yīng)調(diào)減銷售不動產(chǎn)的銷售額，如調(diào)整后的銷售價格明顯偏低，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行調(diào)整。開票時，可以分別作價銷售開具增值稅發(fā)票，也可以按銷售不動產(chǎn)以取得全部價款和價外費用開具增值稅發(fā)票，但應(yīng)分別核算?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】

銷售不動產(chǎn)附帶贈送車位、裝修、物業(yè)費，車位、裝修構(gòu)成不動產(chǎn)實體的組成部分，物業(yè)費適用稅率不高于銷售不動產(chǎn)所適用稅率，按照混合銷售處理。購進的貨物、勞務(wù)、服務(wù)或無形資產(chǎn)可以抵扣進項稅額，不需要單獨計提銷項稅額。開票時，可以按銷售不動產(chǎn)以取得全部價款和價外費用開具增值稅發(fā)票，不需要分別核算。

建議納稅人選擇經(jīng)營方式時，充分考慮到稅制因素，在簽訂合同時事先明確不同應(yīng)稅項目的處理，以規(guī)避稅收風險。

九、提供建筑服務(wù)的增值稅一般納稅人是在機構(gòu)所在地開具增值稅發(fā)票還是在建筑服務(wù)發(fā)生地開具選擇適用簡易計稅方法的建筑企業(yè)是按照其取得的全部價款和價外費用開具還是按扣除分包款后的余額開具稅率與銷項稅額在發(fā)票上如何體現(xiàn)，與實際應(yīng)繳稅款是否存在差異，何時清算？

答：提供建筑服務(wù)的一般納稅人按取得的全部價款和價外費用自行全額開具增值稅發(fā)票（包括增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā)票），根據(jù)選擇的計稅方法適用稅率并計提銷項稅額，不得差額開具。取得允許差額扣除的分包發(fā)票，在賬務(wù)處理上扣減計提的銷項稅額，據(jù)實填報納稅申報表的相應(yīng)欄次，不存在發(fā)票、賬務(wù)、申報表的差異問題，亦不存在清算問題。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額是否可以抵減預繳稅款？

答：增值稅留抵稅額不可抵減應(yīng)當預繳的稅款。

十一、實行分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目，首期銷售完成后，如產(chǎn)生多繳稅款，原多繳稅款可否申請退稅或抵減二期預售時產(chǎn)生的應(yīng)預繳稅款？

答：銷售不動產(chǎn)預繳稅款在項目全部銷售完畢后，出現(xiàn)預繳稅款多于應(yīng)納稅款的，可申請退稅或結(jié)轉(zhuǎn)到下期繼續(xù)抵減應(yīng)納稅額，但不得抵減預繳稅款。

十二、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第二條第（十）款第2項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。”

對于房地產(chǎn)企業(yè)老項目適用一般計稅的預征問題，政策是明確的。但是目前總局文件未對適用一般計稅方法的新項目，以及適用簡易計稅方法的老項目的跨縣（市、區(qū)）開發(fā)房產(chǎn)預繳稅款問題做出規(guī)定，是否也按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報？

答：銷售項目所在地與機構(gòu)所在地不一致（即跨縣市）的不動產(chǎn)，應(yīng)向項目所在地主管國稅機關(guān)申報預繳稅款，不向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報預繳稅額，無論是新老項目，還是不同計稅方法，其預繳稅額計稅依據(jù)和預征率均與項目所在地、機構(gòu)所在地一致的情形，完全一樣。

十三、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項目，無法劃分不得抵扣進項稅符合劃分在36號文第29條規(guī)定按銷售額計算劃分，18號公告第13條按建設(shè)規(guī)模劃分，企業(yè)如何適用這二個標準建設(shè)規(guī)模是否包含已完工的部分，是否需要考慮尚未開工的規(guī)模施工許可證上的規(guī)模如何折算計算？

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅辦法、簡易計稅辦法、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”（即面積）為依據(jù)進行劃分。“建設(shè)規(guī)模”以已取得的《建筑工程施工許可證》為準，并根據(jù)取得情況按期調(diào)整，與已完工或未開工沒有關(guān)系。

十四、銷售建筑材料（例如鋼結(jié)構(gòu)企業(yè)、門窗加工）同時提供建筑服務(wù)的，是需要分開簽銷售合同與建筑服務(wù)合同還是可在一份合同中注明，以作為兼營區(qū)分依據(jù)未分別注明的從高適用還是按對方主營業(yè)務(wù)劃分或按合同總價值占比劃分？

答：根據(jù)增值稅暫行條例實施細則第六條：“納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為”。因此對于上述情形，應(yīng)要求納稅人對銷售貨物部分和建筑安裝部分進行分開核算，可在同一合同中分別注明即可，不需簽訂多份合同，未分別核算的，從高適用稅率。

十五、某房地產(chǎn)項目甲方和乙方簽訂了合同，施工許可證上注明的開工日期在4月30日前，5月1日后乙方又與丙方簽訂了分包合同，丙方是否可以按照老建筑項目選擇簡易計稅方法？

工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項目，經(jīng)住建部門批準在原建筑工程項目基礎(chǔ)上進行新增建設(shè)，2016年5月1日以后新簽合同，是否可選擇適用簡易計稅？

老項目（選擇簡易計稅）范圍內(nèi)，2016年5月1日后新簽零星工程合同或園建綠化合同，甲乙雙方是否均可適用簡易計稅辦法？

答：1、工程服務(wù)新老項目的劃分標準按《建筑工程施工許可證》注明的開工日期、總包合同的簽訂時間、實際開工實際的順序確認。凡是在工程服務(wù)老項目基礎(chǔ)上進行的工程服務(wù)分包、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)或其他建筑服務(wù)，均按老項目認定。

2、經(jīng)主管部門批準，在老項目基礎(chǔ)上新增建設(shè)內(nèi)容但未形成新的建筑項目的，視為老項目的一部分。

十六、根據(jù)36號文規(guī)定，試點前已繳納營業(yè)稅的房地產(chǎn)項目，試點后發(fā)生退款的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。但實際工作中可能此類業(yè)務(wù)跨期較長且無法一一對應(yīng)某筆營業(yè)款的單獨的地稅完稅憑證，有的交樓時實測面積差產(chǎn)生退差款，此類退款業(yè)務(wù)如何辦理在實際辦理過程中是否開具國稅紅字發(fā)票屆時地稅機關(guān)已無營業(yè)稅管理部門，國稅是否有對應(yīng)處置銜接部門？

答：根據(jù)閩國稅公告2016年第9號的規(guī)定，試點納稅人2016年4月30日前銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)已開具營業(yè)稅發(fā)票，2016年5月1日后發(fā)生銷售中止、折讓、開票有誤等，且不符合發(fā)票作廢條件的，開具紅字增值稅普通發(fā)票，開具時應(yīng)在備注欄內(nèi)注明紅字發(fā)票對應(yīng)原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因，不得抵減當期增值稅應(yīng)稅收入。

十七、物業(yè)公司提供停車服務(wù)（無產(chǎn)權(quán)車位的租賃），按什么項目征稅如屬不動產(chǎn)租賃服務(wù)，且在4月30日前取得停車許可的，是否可以按簡易征收？

如果收取費用中包含長期租賃分期付款或購買使用權(quán)的分期付款，也包括物業(yè)公司的停車管理費用，是否需分別核算？

答：物業(yè)公司提供停車服務(wù)，不管是否取得停車位產(chǎn)權(quán)，均按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅，屬于4月30日前取得的車位，可以選擇適用簡易計稅方法。

長期租賃按期結(jié)算款項屬于不動產(chǎn)租賃服務(wù)，一次性買斷永久使用權(quán)分期付款的，屬于銷售不動產(chǎn)，停車管理費用屬于物業(yè)管理服務(wù)。納稅人提供適用不同稅率或征收率的應(yīng)稅行為，應(yīng)當分別核算，未分別核算的，從高適用稅率或征收率?！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】

十八、某房地產(chǎn)公司在2016年4月30日前將正在開工建設(shè)中的或已建好的商品房準備先用于對外出租，待項目開發(fā)成熟后對外銷售，那么在5月1日以后出租，如何確認計稅方式以何標準確認不動產(chǎn)取得時間是否也可采用房地產(chǎn)自行開發(fā)對外銷售新老項目確認的標準？

答：根據(jù)2016年68號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，判斷標準與房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)對外銷售新老項目確認的標準一致。

十九、A公司摘得甲地塊，以A公司名義繳納土地出讓金，并收到抬頭為A公司土地出讓金票據(jù)，現(xiàn)A公司成立B項目公司運營甲地塊，國土部門允許變更土地所有人為B公司，B公司增值稅采用一般計稅方式。B公司是否可憑抬頭為A公司的土地出讓金票據(jù)差額計算增值稅如A公司將B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給C公司，那么抬頭為A公司的土地出讓金票據(jù)，B公司可差額計算增值稅么？

答：1、根據(jù)財稅〔2016〕140號，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

2、根據(jù)財稅〔2016〕47號，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，除了資產(chǎn)重組以外，涉及不同納稅人之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按銷售無形資產(chǎn)征收增值稅，購買方取得的增值稅專用發(fā)票可以作為進項抵扣憑證。

（以上解答，如與新發(fā)布的政策文件相悖，以正式公布的政策文件為準，若因相關(guān)政策變動而發(fā)生執(zhí)行口徑更改，以新發(fā)布的執(zhí)行口徑為準。）